Lov om ejerboliger
Den tyske lovgiver ændrede pr. 1. juli 2007 loven om ejerboliger. I en pressemeddelelse fra forbundsregeringen citeres Justitsministeren Brigitte Zypries som følger: ”Reformen gør ejerlejligheder mere praktikable og kommer således ejerne umiddelbart til gode. Reformen vil øge ejerlejlighedernes attraktivitet og også sikre denne attraktivitet for fremtiden”. Tiden har vist, at hun skulle få ret. Ejernes har med loven fået et bedre redskab både i forhold til hinanden, administrator og tredjemand. De væsentlige ændringer, som reformen omfatter er som følger:
Et vigtigt formål med reglerne er at gøre ejerforeningen mere handledygtig. For eksempel blev muligheden for at træffe flertalsbeslutninger udvidet med lovændringen.Når der er tale om moderniseringer, der rækker ud over den løbende vedligeholdelse, er det tilstrækkeligt, at alene ¾ af alle ejere stemmer for. Tidligere krævede en sådan beslutning som regel alle ejeres samtykke. Til gengæld holdes fast ved, at en ejer, der bliver påført store ulemper pga. moderniseringen, kan forhindre beslutningen, men tærsklen for at kunne gøre indsigelser gældende er blevet forhøjet. Ejerforeningen kan derudover med et flertal på ¾ af alle ejere fravige fordelingsnøglen i vedtægterne for så vidt angår visse omkostninger. F.eks. kan ejerforeningen beslutte, at ejerne i stueetagen ikke skal bidrage til vedligeholdelsen af elevatoren. Det samme gælder omkostninger for moderniseringer, der ikke vedrører alle lejligheder. Indtil lovæn-dringen krævede det en ændring af de tinglyste vedtægter og dermed som regel alle ejernes samtykke, hvis foreningen ville skifte fra afregning efter ejendomsandele til en mere retfærdig (nytte og brugsafhængig) afregningsmåde.
Lovændringerne vedrørende flertalskravene gælder også for bestående ejerforeninger, hvor vedtægterne opstiller højere krav. Det er dog muligt at stille betingelser til flertal i vedtægterne, der ligger under lovens krav og dermed gøre beslutningerne endnu nem-mere at gennemføre. Det fremgår endvidere klart af loven, at en ejer ikke kommer til at hæfte for hele ejer-foreningens gæld til f.eks. håndværkere, kommunen m.v. Ejerens ansvar over for tredje-mand er begrænset til det beløb, der svarer til hans andel i foreningen.
Reformen forbedrer desuden ejerforeningens stilling med henblik på bidragsrestancer. Når en lejlighed er blevet sat på tvangsauktion pga en ejers dårlige økonomi, skete det under den tidligere ejerforeningslovgivning ofte, at banken fik hele udbyttet fra auktio-nen, fordi den havde pant i lejligheden. De nye regler bestemmer, at ejerforeningens fordring i et vist omfang har prioritet forud for andre kreditorer, f.eks. en bank.Der er dog i første omgang en uforandret en økonomisk risiko at have ejere i ejerfore-ningen, der ikke betaler deres bidrag og der derved opstår underskud i ejerforeningen. Ejerforeningens løbende omkostninger skal på en eller anden måde betales, og forenin-gen kan ikke afvente tvangsauktionen af den betalingsskyldige ejers lejlighed for at få underskuddet dækket. Hvis der ikke er tilstrækkelig likviditet pga. restancer, bliver de øvrige ejere nødt til foreløbigt at indskyde yderligere penge i ejerforeningen, selv om de ikke hæfter direkte over for tredjemand.
For at gøre det mere gennemskueligt hvilke regler, der gælder i ejerforeningen, forpligter loven ejerforeningens administrator til at føre et register over de beslutninger, som ejer-foreningen har truffet. Heri skal også optages domme, der har afgjort mellemværender i ejerforeningen.Det skal imidlertid bemærkes, at regeringen udtrykkeligt i sin begrundelse af lovændrin-gen har tilkendegivet, at administrator ikke er ansvarlig over for en købsinteressent, hvis han tilsidesætter sin pligt til at ajourføre registret. Endvidere gælder forpligtelsen kun for de beslutninger, der bliver taget efter den 1. juli 2007.
På trods af forbedringerne i loven er det uforandret vigtigt, at der foretages et grundligt juridisk forarbejde ved gennemgang af ejerforeningens juridiske forhold i forbindelse med et køb af en lejlighed.
-> Den egnede ejendom
-> Ejendomsmægleren
-> Indhentning af informationer
-> Købsaftalen
-> Omkostninger
advokatfirma | meyer
Kurfürstendamm 57
D 10707 Berlin
Tel +49 (0)30 31 51 89 69 0
Fax +49 (0)30 31 51 89 69 9
E-Mail: contact@advokatfirma.de
er Team Rynkeby Sponsor
NEWS
30.01.2024
Als Spezialisten für die Vollstreckung von Titeln (z. B. Gerichtsentscheidungen) auch in Dänemark verfassten die Rechtsanwälte Meyer und Ellendt für das Berliner Anwaltsblatt einen kurzen Autorenbeitrag hierüber. Dieser erschien im Berliner Anwaltsblatt im Heft 10/2023, 72. Jahrgang. Den Text können Sie hier lesen.
05.05.2023
Højesteret i Tyskland erklærer reservationsaftaler i forbindelse med køb af fast ejendom ugyldige
Højesteret (Bundesgerichshof) fastslog i sin dom af 20.04.2023 (sagsnr. I ZR 113/22), at en reservationsaftale i forbindelse med køb af fast ejendom kan være ugyldig, og at ejendomsmægleren i så fald er forpligtet til at tilbagebetale reservationsgebyret.
Køberne havde med et mæglerkontor indgået en mæglerkontrakt og senere en reservationsaftale. I reservationsaftalen forpligtede mæglerkontoret sig til, mod betaling af et reservationsgebyr, frem til en fastsat frist, ikke at annoncere ejendommen yderligere. Derved reserverede mæglerkontoret ejendommen for køberne. Køberne undlod imidlertid at købe ejendommen og krævede tilbagebetaling af reservationsgebyret.
I sidste ende fik køberne medhold: Højesteret anså den særskilt indgåede reservationsaftale for at være en integreret del af mæglerkontrakten (som en supplerende bestemmelse) og prøvede bestemmelsen i henhold til lovgivningen om almindelige forretningsbetingelser (Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Efter denne lovgivning blev køberne urimligt stillet ved en reservationsaftale og den dermed forbundne betaling af reservationsgebyr til mægleren (§ 307, stk. 1, 1. pkt. og stk. 2, nr. 1 i BGB), da det er uvist om handlen i sidste ende, også uden købernes medvirken, ville være blevet indgået og køberne ikke ville have modtaget nogen økonomisk modydelse. Et reservationsgebyr bliver dermed en form for resultatuafhængig provision, og kan således ikke forenes med mæglerkontraktens juridiske model.
05.01.2023
Ny grundskyldreform – Grundsteuerreform
Meget muligt er du som ejer af en bolig i Berlin via den tyske presse blevet informeret om, at der i Tyskland gennemføres en ny grundskyldreform, ”Grundsteuerreform”, der medfører en ny beregning af ejendomsskatterne pr. 01.01.2025.
Samtlige ejere af fast ejendom i Tyskland er forpligtet at give det tyske skattevæsen nærmere oplysninger om deres faste ejendom, således at skattevæsenet kan fastsætte en ny ejendomsvurdering. Indberetningen af relevante oplysninger kan ske via det tyske skattevæsens indberetningsportal www.elster.de, hvor der også er flere oplysninger at hente vedrørende ejendomsskattereformen.
Siden begyndelsen af juli måned har det været muligt at foretage indberetningen, som skulle være gennemført senest den 31.10.2022, men denne frist er blevet forlænget til januar 2023.
Meget gerne bistår vi med indberetningen.
Du er velkommen til at tage kontakt med os.
18.12.2022
advokatfirma I meyer ønsker dig en glædelig jul.
Advokatfirmaet har haft et succesfyldt og godt år og vi takker for det gode og konstruktive sammenarbejde. Sidste år besluttede vi at støtte Team Rynkeby Berlin, og vi vil gøre det igen i 2023.
Team Rynkeby er velkendt i Danmark, men er siden grundlæggelsen for tyve år tilbage blevet et europæisk projekt, hvor velgørenhedscykelhold fra flere byer i Europa i samme uge fra deres hjemmedestination cykler til Paris for at se afslutningen af Tour de France. Målet er at indsamle penge til børnecancerfondene i de enkelte lande. I dag står den tyske juice-koncern Eckes-Granini med sine tre brands Rynkeby, Go Morgen og hohes C bag projektet.
I juli 2022 cyklede for første gang et hold på 30 cykelryttere, herunder advokat Hans-Oluf Meyer, indenfor en uge ca. 1.200 km fra Berlin til Paris. Hele holdet kom frem den 16. juli sammen med 2500 ryttere fra andre hold fra hele Europa.
Som resultat kunne Team Rynkeby i 2022 give ca. 10,5 mio. EUR videre til organisationer der hjælper børn med kritisk sygdom. Heraf gik ca. 350.000 EUR til den tyske børnecancerfond. Vi takker alle, som har doneret penge i forbindelse med løbet.
Med vores støtte til Team Rynkeby som guldsponsor og vores aktive deltagelse i Team Rynkeby Berlin i 2023 med to medarbejdere fra advokatfirmaet siger vi tak for det gode samarbejde i 2022.
20.04.2022
Advokat Hans-Oluf Meyer overtager forfatterskabet til afhandlingen om den juridiske problemstilling ved trafikuheld i Danmark udgivet af Deubner-Verlag som en del af værket “Verkehrssachen – Mandate zügig und erfolgreich bearbeiten” (februar 2022).
10.03.2022
advokatfirma | meyer støtter Team Rynkeby som guldsponsor
Team Rynkeby er velkendt i Danmark, men er siden grundlæggelsen for tyve år tilbage blevet et europæisk projekt, hvor velgørenhedscykelhold fra flere byer i Europa i samme uge fra deres hjemmedestination cykler til Paris for at se afslutningen af Tour de France. Målet er at indsamle penge til børnecancerfondene i de enkelte lande.
I dag står den tyske juice-koncern Eckes-Granini med sine tre brands Rynkeby, Go Morgen og hohes C bag projektet. I dag består Team Rynkeby af 2.400 motionscykelryttere og 550 hjælpere fordelt på 59 lokale hold fra henholdsvis Danmark, Sverige, Finland, Norge, Færøerne, Island, Tyskland og Schweiz.
I juli 2022 cykler for første gang et hold på 30 cykelryttere, herunder advokat Hans-Oluf Meyer, indenfor en uge ca. 1.200 km fra Berlin til Paris, for der at møde de øvrige hold. 2022 bliver et særligt år for de danske deltagere, siden siden Tour de France starter i Danmark.
I 2020 kunne Team Rynkeby give 8.79 mio. EUR videre til organisationer der hjælper børn med kritisk sygdom. Heraf gik 152.749 EUR til den tyske børnecancerfond. Siden 2002 har cykleholdene cyklet og indsamlet mere 75 mio. EUR.
01.10.2021
Den 09.09.21 medvirkede advokat Hans-Oluf Meyer i samarbejde med Udenrigsministeriets Trade Council og handelsafdelingen på den danske ambassade i Berlin under et Masterclass Workshop hos Food Nation på Axelborg i København med et indlæg om de juridiske udfordringer ved eksport og etablering i Tyskland. Deltagere var danske virksomheder, der markedsfører deres fødevareprodukter i Tyskland og som ønsker at øge deres aktiviteter på det tyske marked.
26.03.2021
advokatfirma | meyer og Novasol-lejere får medhold af den danske forbrugerombudsmand i Corona-sager: Novasol kan ikke med tilbagevirkende kraft ændre forretningsbetingelserne. Avisen Der Nordschleswiger beretter:
Læs mere
29.10.2020
“Hvis force majeure gælder for Novasol, skal dette også gælde for forbrugeren.” Advokat Meyer har klaget til den danske forbrugerombudsmandn over Novasols ensidige ændring af forretningsbetingelser midt i pandemien. Avisen Lübecker Nachrichten beretter:
Læs mere
31.08.2020
advokatfirma | meyer vinder en afgørende proces for tyske trafikofre i tredje instans ved den danske Højesteret. Sagen drejede sig om det grundlæggende spørgsmål om, hvilken lov der finder anvendelse, hvis en tysk bil forårsager en ulykke på en forretningsrejse i Danmark, og medarbejderne ønsker at fremsætte krav mod deres arbejdsgiver.
15.08.2020
Dänische Ferienhausvermittlungen und die Covid-19-Pandemielage
Læs mere
30.07.2020
Artikel in “Der Nordschleswiger”: Enttäuschte Mieter gehen gegen Ferienhausanbieter vor
Læs mere
06.04.2020
Ausgewählte Informationen zu aktuellen Entwicklungen im Recht der Kurzarbeit, im Arbeitsrecht, im Insolvenzrecht, im Mietrecht und im Zivilrecht zu Zeiten der Sars-Cov-2-Pandemie
Læs mere
OM OS
advokatfirma | meyer er en dynamisk virksomhed. Vi er ambitiøse. Med en personlig og direkte kontakt sætter vi os ind i kundens ønsker og behov. Heri ser vi vejen til et godt samarbejde. Med mere end 15 års erfaring i forskellene i forretningsmentaliteten mellem Danmark og Tyskland har vi et kendskab som tit bestemmer resultatet. Også det formidler vi videre.
TVS – Nyhedsudsendelse:
15. juli 2012 19.30
Se også her TV-Syd´s 15 minutter lange bidrag med og om advokat Hans-Oluf Meyer og advokatkontorets arbejde i Berlin: