Ejendomsmægleren
Da de tyske regler og skikke hvad angår kontakten til ejendomsmægleren (på tysk: Immobilienmakler) er anderledes end de danske, bør man som køber være opmærksom på følgende forhold:
Mægleraftale (Maklervertrag)
Hvis man køber sin lejlighed gennem en ejendomsmægler i Tyskland, indgår køber (!) og ikke sælger en formidlingsaftale om købet.
Hovedreglen er, at en aftale med en ejendomsmægler indgås enten skriftligt eller mundtligt. En skriftlig aftale sikrer klarhed og giver begge parter sikkerhed i eventuelle bevisspørgsmål. En aftale kan imidlertid også opnås stiltiende, dvs. ved at man blot forholder sig på en måde, der gør, at en aftale betragtes som værende etableret. Man viser f.eks. interesse for en ejendom. Dernæst får man tilsendt salgsmaterialet, hvor adressen og måske ejerens navn er opgivet. Hvis man så erhverver sig ejendommen, så træder den stiltiende aftale i kraft, der giver ejendomsmægleren præcist det samme provisionskrav, som hvis der havde foreligget en skriftlig eller mundtlig aftale.
Det er yderst vigtigt at holde styr på de tilbud, man modtager fra forskellige ejendomsmæglere. Flere danskere har allerede oplevet at få tilsendt materiale på den samme ejendom fra forskellige ejendomsmæglere, som således hver især har rejst krav om et mæglersalær i tilfælde af køb. Den situation bør selvsagt undgås. Forretningsbetin-gelserne bør nærlæses nøje. For det meste har ejendomsmægleren fremsendt dem sammen med salgsmaterialet. Det skal haves i erindring, som beskrevet ovenfor, at det er køberen, der indgår en formidlingsaftale og dermed en juridisk bindende kontrakt med mægleren!
Reservation af ejendommen (Resevierungsvereinbarung)
Ejendomsmæglere tilbyder ofte at reservere en ejendom i en begrænset periode. Fordelen ved en sådan aftale er, at det giver køber et par dage til at overveje forholdene uden risiko for, at lejligheden bliver solgt til anden side imens. Men de ofte uheldigt formulerede aftaler rummer også klare ulemper. For det første må en reserveringsaftale ikke sammenlignes med en forkøbsret. For det andet er aftalerne jævnligt betinget af betaling af et gebyr, der ligger over lovens grænse, og for det tredje forlanger ejendoms-mægleren for det meste en godtgørelse, for at han i perioden ikke kan sælgeejendommen til andre potentielle kunder. Denne godtgørelse kan ved køb af ejendommen blive lagt sammen med den endelige provisionsopgørelse.
Reservationsaftalerne giver tillige ofte ejendomsmægleren bemyndigelse til at bede en notar om at udarbejde en købskontrakt. Da dette er forbundet med omkostninger, og det er køberen, der ikke bare må vælge notaren men også skal betale vedkommende, er det tilrådeligt senest i dette stadie, og således inden reservationsaftalen underskrives, at søge juridisk bistand.
Aftale om mæglersalær (Provisionsvereinbarung)
Det aftalte mæglersalær forfalder til betaling ved endelig indgåelse af købsaftale. Bliver handlen ikke til noget, f.eks. fordi sælger ikke opfylder samtlige betingelser i købsaftalen, så forfalder honoraret til ejendomsmægleren alligevel. Igen får mægleraftalens ordlyd betydning.
Det forekommer også – dog mindre i Berlin – at køber og sælger hver har deres ejendomsmægler, som samarbejder om handelen. Danske købere er ikke altid klar over dette, også selvom ejendomsmæglerne har en forpligtelse til at oplyse herom. I disse tilfælde deles provisionssalæret mellem mæglerne efter aftale (Untermaklervertrag). Aftalen kan både bestå i, at hver får 50% af det samlede beløb eller være opdelt, så hver svarer sit.
Før der foreligger et krav på salær, skal følgende forhold være opfyldt:
– Der skal være indgået en mægleraftale, evt. stiltiende
– Ejendomsmægleren skal have ydet en Nachweisleistung eller en Vermittlungsleistung.
– Nachweisleistung indebærer, at ejendomsmægleren kun har etableret en kontakt mellem køber og sælger, som derefter selv gennemfører handelen. Mæglersalæret for dette er for det meste lavere end ved en egentlig formidling.
– Vermittlungsleistung indebærer en større ydelse fra ejendomsmæglerens side, for eksempel fremvisning af ejendommen, videre kontaktformidling mv.
– Der skal foreligge en endelig købsaftale over den faste ejendom.
– Ejendomsmægleren skal have virket til, at aftalen er blevet indgået.
– Den, der er forpligtet til at betale salæret, har kendskab til ejendomsmæglerens arbejde.
Krav til en god ejendomsmægler
Det bør afklares, om ejendomsmægleren har mægling som sit hovederhverv, og omvedkommende er faglig velbevandret. En indikation kan være:
– at ejendomsmægleren er medlem af det tyske mæglerforbund.
Der kan tages kontakt til:
Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband e.V.
Postadresse:
IVD Bund e.V.
Littenstraße 10
D-10170 Berlin
Telefon: + 49 (0) 30/ 27 57 26 – 0
Fax: + 49 (0) 30/ 27 57 26 – 49
Internet: www.ivd.net
Mail: rdm@rdm.de
– at mæglererhvervet udføres fra et kontor, og at ejendomsmægleren kan træffes i almindelig kontortid.
– at ejendomsmægleren kan forevise afsluttede handler fra de sidste 2 år.
– at ejendomsmægleren er kendt gennem avisannoncer.
– at ejendomsmægleren afstemmer sin sælgers salgsopstilling med køberens ønsker.
Som køber bør man ubetinget forlange, at der gives afkald på betaling af provision i tilfælde af, at der ikke indgås købsaftale. Køber bør desuden sikre sig, at ejendomsmægleren er uafhængig af sælger og derved ikke også opnår provision fra denne side.
For køber er det specielt vigtigt:
– at ejendomsmægleren forstår ens ønsker.
– at alt væsentlig materiale er til rådighed.
– at ejendomsmægleren forklarer beregningerne af ejendommen og eventuelle fælle sarealer.
– at ejendomsmægleren er tilstede ved gennemgangen af ejendommen og også hen viser til ulemper og mangler.
Det anbefales:
– at ejendomsmægleren deltager i mødet med notaren.
Huskelisten
Overordnet bør man ved kontakten til ejendomsmægleren huske følgende:
– at efterspørge medlemskab af IVD (det tyske mæglerforbund).
– at aftale salærets størrelse.
– at undgå risiko for dobbeltsalær ved kun at indgå aftale med én ejendomsmægler.
– at der efter omstændighederne indgås en mægleraftale allerede når der stilles specifikke spørgsmål til en salgsopstilling.
– at informere ejendomsmægleren straks, hvis man er vidende om – enten gennem en anden mægler eller på anden måde – at den ejendom han formidler også er til salgs andetsteds.
– at man som hovedregel ikke må give ejendomsmæglerens tilbud videre til andre, uden at det udløser krav om provision.
– at ejendomsmæglerens provision først bliver forfalden, når købskontrakten er underskrevet hos notaren.
– at være speciel opmærksom, hvis ejendommen formidles gennem flere mæglere.
-> Den egnede ejendom
-> Indhentning af informationer
-> Købsaftalen
-> Omkostninger
-> Lov om ejerboliger
advokatfirma | meyer
Kurfürstendamm 57
D 10707 Berlin
Tel +49 (0)30 31 51 89 69 0
Fax +49 (0)30 31 51 89 69 9
E-Mail: contact@advokatfirma.de
er Team Rynkeby Sponsor
NEWS
30.01.2024
Als Spezialisten für die Vollstreckung von Titeln (z. B. Gerichtsentscheidungen) auch in Dänemark verfassten die Rechtsanwälte Meyer und Ellendt für das Berliner Anwaltsblatt einen kurzen Autorenbeitrag hierüber. Dieser erschien im Berliner Anwaltsblatt im Heft 10/2023, 72. Jahrgang. Den Text können Sie hier lesen.
05.05.2023
Højesteret i Tyskland erklærer reservationsaftaler i forbindelse med køb af fast ejendom ugyldige
Højesteret (Bundesgerichshof) fastslog i sin dom af 20.04.2023 (sagsnr. I ZR 113/22), at en reservationsaftale i forbindelse med køb af fast ejendom kan være ugyldig, og at ejendomsmægleren i så fald er forpligtet til at tilbagebetale reservationsgebyret.
Køberne havde med et mæglerkontor indgået en mæglerkontrakt og senere en reservationsaftale. I reservationsaftalen forpligtede mæglerkontoret sig til, mod betaling af et reservationsgebyr, frem til en fastsat frist, ikke at annoncere ejendommen yderligere. Derved reserverede mæglerkontoret ejendommen for køberne. Køberne undlod imidlertid at købe ejendommen og krævede tilbagebetaling af reservationsgebyret.
I sidste ende fik køberne medhold: Højesteret anså den særskilt indgåede reservationsaftale for at være en integreret del af mæglerkontrakten (som en supplerende bestemmelse) og prøvede bestemmelsen i henhold til lovgivningen om almindelige forretningsbetingelser (Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Efter denne lovgivning blev køberne urimligt stillet ved en reservationsaftale og den dermed forbundne betaling af reservationsgebyr til mægleren (§ 307, stk. 1, 1. pkt. og stk. 2, nr. 1 i BGB), da det er uvist om handlen i sidste ende, også uden købernes medvirken, ville være blevet indgået og køberne ikke ville have modtaget nogen økonomisk modydelse. Et reservationsgebyr bliver dermed en form for resultatuafhængig provision, og kan således ikke forenes med mæglerkontraktens juridiske model.
05.01.2023
Ny grundskyldreform – Grundsteuerreform
Meget muligt er du som ejer af en bolig i Berlin via den tyske presse blevet informeret om, at der i Tyskland gennemføres en ny grundskyldreform, ”Grundsteuerreform”, der medfører en ny beregning af ejendomsskatterne pr. 01.01.2025.
Samtlige ejere af fast ejendom i Tyskland er forpligtet at give det tyske skattevæsen nærmere oplysninger om deres faste ejendom, således at skattevæsenet kan fastsætte en ny ejendomsvurdering. Indberetningen af relevante oplysninger kan ske via det tyske skattevæsens indberetningsportal www.elster.de, hvor der også er flere oplysninger at hente vedrørende ejendomsskattereformen.
Siden begyndelsen af juli måned har det været muligt at foretage indberetningen, som skulle være gennemført senest den 31.10.2022, men denne frist er blevet forlænget til januar 2023.
Meget gerne bistår vi med indberetningen.
Du er velkommen til at tage kontakt med os.
18.12.2022
advokatfirma I meyer ønsker dig en glædelig jul.
Advokatfirmaet har haft et succesfyldt og godt år og vi takker for det gode og konstruktive sammenarbejde. Sidste år besluttede vi at støtte Team Rynkeby Berlin, og vi vil gøre det igen i 2023.
Team Rynkeby er velkendt i Danmark, men er siden grundlæggelsen for tyve år tilbage blevet et europæisk projekt, hvor velgørenhedscykelhold fra flere byer i Europa i samme uge fra deres hjemmedestination cykler til Paris for at se afslutningen af Tour de France. Målet er at indsamle penge til børnecancerfondene i de enkelte lande. I dag står den tyske juice-koncern Eckes-Granini med sine tre brands Rynkeby, Go Morgen og hohes C bag projektet.
I juli 2022 cyklede for første gang et hold på 30 cykelryttere, herunder advokat Hans-Oluf Meyer, indenfor en uge ca. 1.200 km fra Berlin til Paris. Hele holdet kom frem den 16. juli sammen med 2500 ryttere fra andre hold fra hele Europa.
Som resultat kunne Team Rynkeby i 2022 give ca. 10,5 mio. EUR videre til organisationer der hjælper børn med kritisk sygdom. Heraf gik ca. 350.000 EUR til den tyske børnecancerfond. Vi takker alle, som har doneret penge i forbindelse med løbet.
Med vores støtte til Team Rynkeby som guldsponsor og vores aktive deltagelse i Team Rynkeby Berlin i 2023 med to medarbejdere fra advokatfirmaet siger vi tak for det gode samarbejde i 2022.
20.04.2022
Advokat Hans-Oluf Meyer overtager forfatterskabet til afhandlingen om den juridiske problemstilling ved trafikuheld i Danmark udgivet af Deubner-Verlag som en del af værket “Verkehrssachen – Mandate zügig und erfolgreich bearbeiten” (februar 2022).
10.03.2022
advokatfirma | meyer støtter Team Rynkeby som guldsponsor
Team Rynkeby er velkendt i Danmark, men er siden grundlæggelsen for tyve år tilbage blevet et europæisk projekt, hvor velgørenhedscykelhold fra flere byer i Europa i samme uge fra deres hjemmedestination cykler til Paris for at se afslutningen af Tour de France. Målet er at indsamle penge til børnecancerfondene i de enkelte lande.
I dag står den tyske juice-koncern Eckes-Granini med sine tre brands Rynkeby, Go Morgen og hohes C bag projektet. I dag består Team Rynkeby af 2.400 motionscykelryttere og 550 hjælpere fordelt på 59 lokale hold fra henholdsvis Danmark, Sverige, Finland, Norge, Færøerne, Island, Tyskland og Schweiz.
I juli 2022 cykler for første gang et hold på 30 cykelryttere, herunder advokat Hans-Oluf Meyer, indenfor en uge ca. 1.200 km fra Berlin til Paris, for der at møde de øvrige hold. 2022 bliver et særligt år for de danske deltagere, siden siden Tour de France starter i Danmark.
I 2020 kunne Team Rynkeby give 8.79 mio. EUR videre til organisationer der hjælper børn med kritisk sygdom. Heraf gik 152.749 EUR til den tyske børnecancerfond. Siden 2002 har cykleholdene cyklet og indsamlet mere 75 mio. EUR.
01.10.2021
Den 09.09.21 medvirkede advokat Hans-Oluf Meyer i samarbejde med Udenrigsministeriets Trade Council og handelsafdelingen på den danske ambassade i Berlin under et Masterclass Workshop hos Food Nation på Axelborg i København med et indlæg om de juridiske udfordringer ved eksport og etablering i Tyskland. Deltagere var danske virksomheder, der markedsfører deres fødevareprodukter i Tyskland og som ønsker at øge deres aktiviteter på det tyske marked.
26.03.2021
advokatfirma | meyer og Novasol-lejere får medhold af den danske forbrugerombudsmand i Corona-sager: Novasol kan ikke med tilbagevirkende kraft ændre forretningsbetingelserne. Avisen Der Nordschleswiger beretter:
Læs mere
29.10.2020
“Hvis force majeure gælder for Novasol, skal dette også gælde for forbrugeren.” Advokat Meyer har klaget til den danske forbrugerombudsmandn over Novasols ensidige ændring af forretningsbetingelser midt i pandemien. Avisen Lübecker Nachrichten beretter:
Læs mere
31.08.2020
advokatfirma | meyer vinder en afgørende proces for tyske trafikofre i tredje instans ved den danske Højesteret. Sagen drejede sig om det grundlæggende spørgsmål om, hvilken lov der finder anvendelse, hvis en tysk bil forårsager en ulykke på en forretningsrejse i Danmark, og medarbejderne ønsker at fremsætte krav mod deres arbejdsgiver.
15.08.2020
Dänische Ferienhausvermittlungen und die Covid-19-Pandemielage
Læs mere
30.07.2020
Artikel in “Der Nordschleswiger”: Enttäuschte Mieter gehen gegen Ferienhausanbieter vor
Læs mere
06.04.2020
Ausgewählte Informationen zu aktuellen Entwicklungen im Recht der Kurzarbeit, im Arbeitsrecht, im Insolvenzrecht, im Mietrecht und im Zivilrecht zu Zeiten der Sars-Cov-2-Pandemie
Læs mere
OM OS
advokatfirma | meyer er en dynamisk virksomhed. Vi er ambitiøse. Med en personlig og direkte kontakt sætter vi os ind i kundens ønsker og behov. Heri ser vi vejen til et godt samarbejde. Med mere end 15 års erfaring i forskellene i forretningsmentaliteten mellem Danmark og Tyskland har vi et kendskab som tit bestemmer resultatet. Også det formidler vi videre.
TVS – Nyhedsudsendelse:
15. juli 2012 19.30
Se også her TV-Syd´s 15 minutter lange bidrag med og om advokat Hans-Oluf Meyer og advokatkontorets arbejde i Berlin: